Sejarah Dan Pengertian
Bahwa sebelum tahun 1996, ketentuan mengenai tanah sebagai obyek jaminan hutang menggunakan lembaga jaminan hipotik (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata) dan credietverband/ikatan kredit 9S. 1908-542 jo. S. 1937-190). Hal ini sebagaimana diatur didalam pasal 57 Undang-Undang No. 5 tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
Akan tetapi dengan terbitnya Undang-Undang No. 4 tahun 1996 tentang hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah (UU HT), maka lembaga credietverband dan hipotek (sepanjang mengenai tanah/benda-benda yang berkaitan dengan tanah) dinyatakan tidak berlaku lagi, sehingga yang berlaku adalah HT (vide pasal 29 UU HT).
Selanjutnya pengertian dari HT yaitu suatu hak kebendaan yang harus dibuat dengan sebuah akta otentik dan didaftarkan serta bersifat accesoir dan eksekutorial, yang diberikan oleh debitur kepada kreditur sebagai jaminan atas pembayaran hutang-hutangnya, yang berobjekan tanah dengan atau tanpa segala sesuatu yang ada diatas tanah tersebut, dengan memberikan hak prioritas bagi pemegangnya untuk mendapatkan pembayaran hutang terlebih dahulu daripada kreditur lainnya (vide Dr. Munir Fuady, SH, MH, LLM – konsep hukum perdata : hal 85).
Asas-Asas
Terdapat beberapa asas yang membedakan HT dengan lembaga jaminan hutang lainnya, yaitu :
- Asas publisitas (vide pasal 13 ayat 1 UU HT). HT wajib untuk didaftarkan ke kantor pertanahan. Hal ini adalah merupakan syarat mutlak untuk lahirnya HT dan mengikat terhadap pihak ke 3.
- Asas spesialis (vide pasal 11 ayat 1 UU HT). HT wajib mencantumkan secara lengkap mengenai subyek, obyek dan hutang yang dijamin pelunasannya dengan HT. Apabila tidak dicantumkan, maka HT batal demi hukum.
- Asas tidak dapat dibagi-bagi (vide pasal 2 ayat 1 UU HT). HT membebani secara utuh obyek HT. Artinya adalah dengan dilunasi sebagian hutang tidak berarti terbebasnya sebagian obyek HT dari beban HT.
Sifat, Ciri Dan Karakteristik
HT memiliki sifat, ciri dan karakteristik pokok yaitu antara lain :
- Perjanjian HT adalah perjanjian accesoir. Perjanjian HT bukan merupakan perjanjian yang berdiri sendiri, disebabkan karena keberadaanya sebagai akibat adanya perjanjian induk/perjanjian pokok.
- HT memberikan kedudukan yang diutamakan kepada pemegangnya. Pada prinsipnya hak jaminan kebendaan memberikan kedudukan didahulukan (droit de preference) bagi kreditur pemegang hak jaminan kebendaan terhadap kreditur lainnya (vide pasal 1 UU HT). Hal tersebut memberikan kepastian hukum bagi kreditur untuk mengambil pelunasan piutang dengan hak mendahului daripada kreditur lain atas hasil eksekusi dikarenakan adanya pembebanan hak tanggungan.
- Selalu mengikuti obyek yang dijamin dalam tangan siapapun obyek itu berada. Hak kebendaan mempunyai zaaksgevelog atau droit de suit yang artinya hak itu mengikuti bendanya dimanapun juga benda itu berada/dengan kata lain HT tidak akan berakhir sekalipun obyek HT itu beralih kepada pihak lain oleh karena sebab apapun juga. Apabila obyek jaminan hutang yang diikat HT beralih karena suatu sebab seperti pewarisan, penjualan, penghibahan, maka HT tetap melekat pada obyek tersebut. Sebaliknya apabila piutang obyek jaminan telah diikat HT dan beralih karena cessie/subrograsi, maka HT tersebut ikut beralih kepada kreditur yang baru.
- memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan.
- Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.
Subyek Dan Obyek
Subyek didalam HT terdapat 2 pihak, yaitu :
- Pemberi HT (debitur/pemilik tanah), yaitu orang perseorangan/badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek HT yang bersangkutan.
- Pemegang HT (kreditur), yaitu orang perseorangan/badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.
Hak atas tanah yang dapat dibebankan (obyek) HT meliputi :
- Hak milik, hak guna usaha dan hak guna bangunan.
- Hak pakai atas tanah negara, sepanjang hak pakai tersebut didaftarkan dan hak pakai tersebut mempunyai sifat yang dapat dialihkan.
- Hak pakai atas tanah hak milik.
- Hak atas tanah berikut bangunan, tanaman dan hasil karya yang telah ada/yang akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut.
- Rumah susun dan hak milik atas satuan rumah susun.
- Bawah tanah sepanjang secara fisik ada hubungannya dengan bangunan yang ada diatas tanah.
Alasan Hapus
HT hapus karena alasan-alasan :
- Hapusnya hutang yang dijamin dengan HT.
- Dilepaskan HT oleh pemegang HT. Hapusnya HT karena dilepaskan oleh pemegangnya dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya HT tersebut oleh pemegang HT kepada pemberi HT.
- Pembersihan HT berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri. Terjadi karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibelinya tersebut dibersihkan dari beban HT.
- Hapusnya hak atas tanah yang dibebani HT.
HT yang termasuk kedalam salah satu alasan tersebut diatas, berarti hak tersebut telah dihapus, selanjutnya HT harus dicoret dalam buku tanah dan pada sertifikat tanah oleh badan pertanahan. Pencoretan HT yang sudah hapus ini disebut dengan istilah “roya”.
Eksekusi HT
Proses eksekusi HT merupakan proses menjual benda yang merupakan obyek HT ketika hutang dari debitur pemberi HT tidak dibayar pada waktu telah jatuh tempo (wanprestasi), yaitu :
- Eksekusi langsung/parate executie. Pelaksanaan eksekusi yang dilakukan dengan cara menjual benda obyek HT secara langsung oleh kreditur tanpa melalui Pengadilan dan bisa melalui/tanpa campur tangan kantor lelang.
- Fiat executie. Pelaksanaan eksekusi yang dilakukan dengan cara melakukan permohonan ke Pengadilan Negeri untuk dilakukan eksekusi terhadap obyek HT sebagaimana pasal 224 HIR.
“Khusus mengenai tata cara pemberian, pendaftaran dan peralihan hak tanggungan, akan dicantumkan dalam tulisan tersendiri”
Write a comment: