Peralihan Hak Guna Bangunan dan Pendaftarannya

Pengertian Hak Guna Bangunan

Hak Guna Bangunan merupakan hak atas tanah yang diatur pada pasal 35 sampai dengan pasal 40 Undang-Undang pokok agraria No. 5 tahun 1960. Pengertian Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Setelah jangka waktu berakhir, kepada bekas pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama. Hak atas Tanah Hak Guna Bangunan dapat bersumber dari tanah Negara atau diatas tanah hak pengelolaan, Hak Guna Bangunan dapat juga diberikan diatas tanah hak milik dengan dasar perjanjian. Subjek hukum yang dapat memiliki tanah dengan Hak Guna Bangunan adalah warga Negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Cara Beralihnya Hak Guna Bangunan

Berdasarkan pasal 34 ayat 2 Peraturan Pemerintah No. 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak pakai atas tanah, maka Hak Guna Bangunan dapat dialihkan dengan cara-cara sebagai berikut:

• Jual-beli

Menurut pasal 1457 BW, jual-beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan.

• Tukar menukar

Menurut pasal 1541 BW, Tukar menukar ialah suatu persetujuan dengan mana kedua belah pihak mengikatkan diri untuk saling memberikan suatu barang secara timbal balik sebagai ganti suatu barang lain.

• Penyertaan dalam modal

Menurut pasal 34 UU No. 40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas, penyetoran atas modal saham dapat dilakukan dalam bentuk uang dan/atau bentuk lainnya. Dalam hal penyertaan modal, Tanah dengan Hak Guna Bangunan dapat dijadikan sebagai setoran modal saham dengan disertai perincian yang menerangkan nilai atau harga, jenis atau macam, status, tempat kedudukan dan lain-lain yang dianggap perlu demi kejelasan mengenai penyetoran/penyertaan modal tersebut.

• Hibah

Menurut pasal 1666 BW, penghibahan adalah suatu persetujuan dengan mana seorang penghibah menyerahkan suatu barang secara cuma-cuma, tanpa dapat menariknya kembali, untuk kepentingan seseorang yang menerima penyerahan barang itu. Undang-undang hanya mengakui penghibahan antara orang-orang yang masih hidup.

• Pewarisan

Peralihan harta kekayaan yang ditinggalkan oleh seseroang yang telah meninggal dunia kepada para ahli warisnya.

Pendaftaran Peralihan Hak Guna Bangunan

Berdasarkan pasal 38 UU No. 5 tahun 1960 dan pasal 34 ayat 3 Peraturan Pemerintah No 40 tahun 1996 maka peralihan Hak Guna Bangunan harus didaftarkan pada kantor pertanahan setempat. Untuk keperluan pendaftaran, berdasarkan pasal 34 ayat 4-8 Peraturan Pemerintah No 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak pakai atas tanah,  peralihan Hak Guna Bangunan harus dibuktikan dengan bukti peralihan sebagai berikut:

1. Peralihan Hak Guna Bangunan karena tukar menukar, penyertaan modal, Jual-beli kecuali jual-beli melalui lelang, dan hibah harus dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
2. Jual-beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan Berita Acara Pelelangan.
3. Pewarisan dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang.
4. Peralihan Hak Guna Bangunan atas tanah pengelolaan harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan.
5. Peralihan Hak Guna Bangunan atas tanah Tak Hak Milik harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Milik yang bersangkutan.

Berdasarkan pasal 103 ayat 2 peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah,  dalam rangka pendaftaran peralihan hak, maka  dokumen-dokumen yang wajib dilampirkan adalah sebagai berikut:

1. Surat permohonan pendaftaran peralihan hak yang ditandatangani oleh penerima hak atau kuasanya
2. Surat kuasa tertulis dari penerima hak apabila yang mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak bukan penerima hak
3. Akta tentang perbuatan hukum pemindahan hak yang bersangkutan yang dibuat oleh PPAT yang pada waktu pembuatan akta masih menjabat dan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan.
4. Bukti identitas pihak yang mengalihkan hak
5. Bukti identitas penerima hak
6. Sertifikat hak atas tanah
7. Izin pemindahan hak, terhadap pemindahan hak pakai atas tanah Negara dan/atau apabila didalam sertifikatnya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan apabila telah memperoleh izin dari instansi yang berwenang.
8. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
9. Bukti pelunasan pembayaran PPH

Please contact us at admin@shnplawfirm.com ; or on 0822-9913-2014 (Mr. Andru)