Sejarah Berlakunya

Dahulu sebelum berlakunya UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) pada tanggal 24 September 1960, berlaku 2 (dualisme/dualistik) perangkat hukum tanah, yaitu “hukum tanah barat” yang bersumber dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) dan “hukum tanah adat” yang bersumber dari hukum adat.

Didalam hukum tanah barat berlaku prinsip atau asas yang dinamakan dengan “asas perlekatan (natrekking/accesie)”, sebagaimana tertuang dalam pasal 500; 571; dan 601 KUHPerdata.

Sedangkan didalam hukum tanah adat berlaku prinsip atau asas yang bernama “asas pemisahan horizontal (horizontale scheiding)”.

Perbedaan Asas Perlekatan Dan Pemisahan Horizontal

Asas perlekatan dan asas pemisahan horizontal memiliki pengertian yang berbeda dalam menyikapi hubungan antara tanah dengan benda-benda diatasnya. Dalam hal ini asas perlekatan menjelaskan bahwa kepemilikan atas tanah meliputi juga kepemilikan atas bangunan, tanaman dan benda-benda yang berdiri diatas tanah tersebut. Atau dengan kata lain pemilik tanah otomatis adalah sebagai pemilik bangunan.

Sedangkan asas pemisahan horizontal menjelaskan bahwa kepemilikan atas tanah tidak meliputi kepemilikan atas bangunan, tanaman serta benda-benda yang berdiri diatas tanah tersebut. Singkatnya adalah pemilik tanah belum tentu sebagai pemilik bangunan. Siapa yang mendirikan bangunan, ialah pemiliknya.

Indonesia Berlaku Asas Yang Mana?

Kehadiran UUPA telah mengakhiri dualisme/dualistik perangkat hukum tanah yang berlaku sebelumnya, dan digantikan menjadi sistem hukum tanah nasional yang didasarkan pada falsafah hukum adat. Dengan kata lain pasal-pasal yang terdapat dalam UUPA merupakan penjelmaan dari hukum adat, dimana kedudukan hukum adat sebagai “dasar utama” dan “pelengkap”. Hal ini sebagaimana tertuang didalam konsiderans bagian a; pasal 2 ayat (4); pasal 3 dan penjelasan pasal 5 UUPA.

Dengan demikian atas dasar hal tersebut, di Indonesia berlak dan tunduk pada asas pemisahan horizontal.

Siapa Pemilik Tanah Dan Siapa Pemilik Bangunan Gedung?

Didalam hukum tanah nasional berlaku hak atas tanah yang memberikan wewenang kepada subyeknya untuk menguasai dan menggunakan tanah, yang terdiri dari : a) Hak primer/orisinil, yaitu hak yang langsung diberikan oleh Negara kepada pemegang haknya. Tata caranya memperolehnya adalah calon pemilik tanah mengajukan permohonan hak kepada Negara. (cth hak milik, HGB, HGU, hak pakai dan hak pengelolaan); dan b) hak sekunder/derivatif, yaitu hak yang timbul atau dibebankan diatas hak atas tanah yang telah ada. Tata cara memperolehnya adalah antara pemilik tanah selaku pemegang hak primer membuat perjanjian dengan calon pemegang hak sekunder (cth hak sewa diatas tanah hak milik, HGB, HGU dan hak pakai).

Untuk membuktikan kepemilikan atas tanah, salah satunya adalah melalui Sertifikat tanah yang merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis (pasal 32 PP No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah).

Sedangkan untuk membuktikan kepemilikan atas bangunan gedung salah satunya adalah melalui Surat Keterangan Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah (pasal 8 ayat (1) UU No. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung; pasal 8 ayat (2) PP No. 36 tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan UU Bangunan Gedung; dan pasal 13 PERDA DKI Jakarta No. 7 tahun 2010 tentang Bangunan Gedung).

Dalam satu bangunan gedung dapat diberikan lebih dari 1 (satu) SKBG dapat dimiliki oleh pemilik yang berbeda-beda. Selain itu, kepemilikan terhadap bangunan gedung dapat dialihkan kepada pihak lain.

Penerapan Dalam Praktik

Setiap orang yang hendak mendirikan bangunan gedung, wajib memliki tanah yang status kepemilikannya jelas. Namun apabila orang tersebut tidak memiliki tanah, maka dapat membangun diatas tanah milik orang lain, asalkan dengan syarat telah mendapatkan persetujuan dan izin pemanfaatan tanah dari pemegang hak atas tanah dalam bentuk perjanjian tertulis.

Adapun perjanjian tertulis tersebut sekurang-kurangnya harus memuat : a) hak dan kewajiban para pihak; b) luas, letak dan batas tanah; c) fungsi bangunan gedung; dan d) jangka waktu pemanfaatan tanah.

Write a comment:

*

Your email address will not be published.