Kepemilikan Properti Bagi Warga Negara Asing (WNA) Yang Berkedudukan Di Indonesia Setelah Berlakunya Peraturan Pemerintah (PP) No. 103 tahun 2015

Bahwa pada tanggal 28 Desember tahun 2015, telah disahkan dan diundangkannya PP No. 103/2015 (Lembaran Negara No. 325/2015), yang mengatur mengenai “Kepemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing/WNA Yang Berkedudukan di Indonesia”.

Sebelum berlakunya PP No. 103/2015 tersebut, ketentuan mengenai kepemilikan properti bagi WNA diatur didalam pasal 42 dan 45 UU No. 5/60 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA No. 5/60); pasal 39 PP No. 40/96 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai Atas Tanah (PP No. 40/96); PP No. 41/96 tentang Kepemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia (PP No. 41/96); Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 7/96 tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing (Permen Agraria No. 7/96); Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 8/96 tentang Perubahan Permen Agraria No. 7/96 (Permen Agraria No. 8/96); dan UU No. 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU No. 20/11).

Dengan diundangkan dan berlakunya PP No. 103/2015, sehingga dengan demikian ketentuan didalam PP No. 41/96 dinyatakan dicabut dan tidak berlaku.

Didalam hukum tanah Nasional Indonesia dikenal adanya asas larangan pengasingan tanah (gronds verponding verbrood), yaitu adanya larangan kepemilikan tanah dengan hak selain hak pakai untuk dimiliki oleh WNA. Konsekuensi dari asas tersebut adalah WNA tidak dapat memiliki tanah dengan status hak milik di Indonesia (hanya diperbolehkan dengan hak pakai).

WNA yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki sebuah rumah untuk tempat tinggal/hunian/unit Apartemen (rumah susun) diatas tanah dengan hak tertentu. Dalam hal ini rumah tempat tinggal/hunian/unit Apartemen (rumah susun) dapat diwariskan kepada WNI/WNA apabila WNA yang bersangkutan tersebut meninggal dunia.

Yang dimaksud dengan WNA yang berkedudukan di Indonesia adalah setiap orang asing yang bukan WNI yang memiliki izin tinggal di Indonesia dan kehadiran serta keberadaannya di Indonesia memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja/berinvestasi di Indonesia.

Yang dimaksud dengan memiliki izin tinggal di Indonesia adalah izin tinggal diplomatik, izin tinggal dinas, izin tinggal kunjungan, izin tinggal terbatas dan izin tinggal tetap (UU No. 6 tahun 2011 tentang Keimigrasian).

Secara yuridis, rumah tempat tinggal/hunian yang dapat dimiliki oleh WNA di Indonesia, yaitu :

1. Rumah tinggal yang berdiri sendiri dan mempunyai kaveling sendiri (landed house) yang dibangun diatas tanah hak pakai; ATAU hak pakai diatas hak milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah yang dibuat oleh Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Jangka waktu yang diberikan diatas tanah ini adalah 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk 20 tahun serta dapat diperbarui untuk 30 tahun.
2. Satuan unit rumah susun (Apartemen) yang dibangun diatas bidang tanah hak pakai. Dalam hal ini WNA tidak dimungkinkan memiliki Apartemen yang didirikan diatas tanah hak milik/HGB. Kemudian kepemilikan oleh WNA harus didaftarkan agar memenuhi asas publisitas, pembuktian dan kepastian hukum.

WNA yang memiliki rumah yang dibangun diatas tanah hak pakai; ATAU berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah tidak lagi berkedudukan di Indonesia, maka dalam jangka waktu 1 tahun WAJIB melepaskan/mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Apabila dalam jangka waktu tersebut, hak atas rumah dan tanahnya belum dilepaskan/dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat, maka : 1) Rumah dilelang oleh Negara dan hasil lelang menjadi hak dari bekas pemegang hak; ATAU 2) Rumah menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.

Please contact us at admin@shnplawfirm.com ; or on 0822-9913-2014 (Mr. Andru)